Проект квартиры для перепланировки хрущевки

Как узаконить перепланировку квартиры?

Большинство многоквартирных домов, построенных в прошлом веке, не отличаются уникальными планировками. Скорее их можно назвать типовыми — маленькая кухня, тесная прихожая, стандартные комнаты. Не все хотят жить в подобных условиях, поэтому и решаются на перепланировку. В этой статье мы расскажем о том, как узаконить перепланировку в 2024 году, зачем нужно ее согласование и что недопустимо в процессе изменения конфигурации квартиры.

✅ Пишите нам, что вас интересует ? Мы быстро выложим актуальную и нужную вам информацию.

Схема статьи:

1. Что такое перепланировка квартиры?

2. Простая и сложная перепланировка. В чем разница?
3. Коротко о важном.

4. Зачем нужно узаконивать перепланировку?

5. Какие действия недопустимы в процессе перепланировки?
6. Как узаконить еще не сделанную перепланировку?

7. Необходимые документы, проект квартиры.

8. Узаконивание произведенной планировки.
9. Перепланировка в не приватизированном помещении.
10. Что выбрать: эскиз или проект квартиры?

Что такое перепланировка?

Перепланировка - это изменение конфигурации жилья, требующее внесения корректировок в технический паспорт.

Среди россиян распространено заблуждение, которое гласит о том, что со своей квартирой можно делать что угодно, не ставя в известность кого бы то ни было о происходящих в ней изменениях.

Стоит заметить, что излишняя уверенность в своих действиях может обернуться не только последствиями в виде штрафа, но и более трагичными обстоятельствами. Нередки случаи, когда в результате снесения части несущей стены происходили обрушения, приводящие к серьезным травмам и даже жертвам.

Простая и сложная перепланировка. В чем разница?

Перепланировка квартир бывает простой и сложной.

Первый вариант предполагает проведение работ без затрагивания несущих стен. Такие действия не приводят к значительным изменениям конфигурации квартиры.

Простая перепланировка в 2024 году может включать такие работы, как:

• Перенос сантехники в рамках предназначенных для этого помещений.
• Демонтаж не несущих перегородок.
• Устройство проемов в не несущих стенах.
• Установка перегородок.
• Перестановка плит (электрических и газовых).

Такие виды работ, выполненные с соблюдением техники безопасности, как правило, не наносят вред целостности конструкции здания. В таком случае можно поступить следующим образом — после проведения работ на копии технического паспорта отметить внесенные изменения, затем вместе с заявлением подать этот документ в МФЦ. Через некоторое время к вам придет сотрудник жилищной инспекции и сверит внесенные изменения с указанными вами в плане.

Второй вариант заключается в изменении конфигурации помещения, смене функциональных особенностей и вмешательстве в несущие конструкции.

Сложная перепланировка квартиры включает:

• Частичный снос несущих стен.
• Перенос кухни.
• Расширение площади жилья.
• Объединение помещений.
• Перенос коммуникаций.
• Обустройство дополнительных ванных комнат.
• Устройство проемов в несущих стенах.
• Демонтаж подоконного блока.
• Изменение внешнего вида здания.

Такой вариант довольно часто требует разработки проектной документации с привлечением специалистов. Согласовать перепланировку можно как самостоятельно, так и при помощи посреднических фирм. Во втором случае придется заплатить немалую сумму. По данным нескольких компаний, она может варьироваться от 50 до 150 тысяч рублей.

Коротко о важном

В данном пункте мы дадим краткие ответы на самые распространенные вопросы, возникающие у граждан нашей страны, имеющих приватизированное жилье, в рамках темы «Перепланировка помещений».

Вопрос 1: Можно ли сделать перепланировку в не приватизированной квартире?

Ответ: Внесение изменений в конструкцию возможно при наличии разрешительных документов. Более подробно о процессе перепланировки в не приватизированном жилье мы расскажем во второй половине статьи.

Вопрос 2: В каком порядке нужно оформлять перепланировку — до ее совершения или после?

Ответ: Если вносимые изменения относятся к простым (о них мы рассказывали в предыдущем пункте), то можно оформить процедуру по окончанию работ. Если же планируется перепланировка с изменениями в несущих конструкциях и прочими сложными вмешательствами, то необходимо предварительное согласование.

Вопрос 3: У квартиры несколько собственников и один из них противится внесению каких-либо изменений в конструкцию жилого помещения. Можно ли произвести перепланировку без его участия?

Ответ: Не стоит начинать ремонт, пока не все собственники с ним согласны. В противном случае, ждите судебных разбирательств.

Вопрос 4: Какие виды перепланировки в хрущевках наиболее популярны?

Ответ: Довольно часто россияне осуществляют именно перепланировку хрущевок. Фото таких проектов можно найти в интернете. Как правило, изменения касаются объединения туалета и ванной, присоединения лоджии к комнате, переноса кухни.

Вопрос 5: Если квартира расположена на верхнем этаже, можно ли присоединить чердак?

Ответ: Если жители дома подпишут согласие на проведение подобных работ, то можно. Само собой, данную процедуру нужно проводить в законном порядке.

Вопрос 6: Возведение тамбурной двери в подъезде может быть отнесено к планировке?

Ответ: Так как указанные действия будут производиться вне жилого помещения, то узаконить их нельзя. Соответственно и перепланировкой это не назовешь. Кстати, установить тамбурные двери можно только заручившись согласием общего собрания жильцов.

Зачем нужно узаконивать перепланировку?

Планируя проведение работ, не забудьте узаконить перепланировку квартиры. Как уже было сказано выше, несмотря на вмешательство в конструкцию только в рамках своей квартиры, подобные действия могут навредить и вашим соседям. К тому же, разрушение несущей стены может стоить жизни не только вам, но и всем домочадцам.

Кроме опасности для жизни, не согласованные в законном порядке действия могут значительно подпортить жизнь в плане оформления каких-либо действий с квартирой.

Согласно статье 26 Жилищного кодекса Российской Федерации, внесение изменений в конструкцию жилого помещения подлежит согласованию с территориальной жилищной инспекцией.

Согласно статье 7.21 Кодекса об административных правонарушениях, за проведение самовольной перепланировки помещения установлен штраф размером от 2 до 2,5 тысяч рублей. В довесок к штрафу собственник получит предписание с требованием вернуть помещение в изначальный вид.

Возможные последствия перепланировки квартиры, произведенной без согласования:

1. Штраф и предписание с требованием приведения квартиры в первоначальный вид. При неисполнении собственность может быть продана с торгов, а полученные средства направятся на возвращение помещению изначального состояния.
2. Если квартира не приватизированная, то аналогично предыдущему пункту, в результате незаконной перепланировки нарушителю выпишут штраф и предписание. Следующий шаг — выселение.
3. При наследовании жилья, нотариус имеет право отказать в выдаче свидетельства о наследстве, если в правоустанавливающих документах содержатся сведения отличные от техпаспорта БТИ.
4. Затруднится процедура приватизации, так как прежде, чем передать жилье из муниципальной собственности потребуется узаконить все изменения, которые были произведены.
5. Невозможность покупки такого жилья по ипотеке.
6. Если жилье было куплено в кредит, то банк может потребовать немедленного погашения задолженности, мотивируя это возникшими изменениями в площади объекта залога.

Таким образом, если проведение планировки незаконно, придется ответить за свои действия.

Какие действия недопустимы в процессе перепланировки?

Существует перечень действий, совершать которые нельзя ни при каких условиях. К ним относятся:

1. Снесение несущей стены дома.
2. Увеличение площади балкона и лоджии за счет жилого пространства. Исключение составляет устройство арки.
3. Избавление кухни от окна.
4. Объединение кухни и жилой комнаты при наличии установленной газовой плиты.
5. Увеличение площади кухни и санузла более чем 25% от площади жилого пространства.
6. Перенесение санузла в пространство над жилыми помещениями соседей снизу.

Как узаконить еще не сделанную перепланировку?

Для того, чтобы узаконить планировку до того, как она будет произведена, нужно:

1. Собрать все необходимые документы на квартиру (полный список смотрите в следующем разделе статьи)
2. Отнести пакет документов в отдел архитектуры.
3. Приложить к документам эскиз или проект.
4. В течение месяца заявка будет рассматриваться, после чего комиссией будет принято решение: согласие или отказ на проведение перепланировки.
5. После одобрения эскиза можно приступать к работе.
6. По истечению всех ремонтных работ, нужно пригласить работника инспекции. Он осмотрит помещения и подтвердит, что все действия произведены согласно разрешению.
7. Далее следует отправиться в БТИ и получить новый технический паспорт.

Необходимые документы

Для того чтобы самостоятельно узаконить перепланировку квартиры, необходимо подготовить базовый пакет документов:

1. Справку из БТИ.
2. Паспорт на квартиру.
3. Выписку из домовой книги.
4. Согласие ДЭЗ или ТСО.
5. Разрешение от Роспотребнадзора.
6. Согласие пожарной службы.
7. Техническое заключение о проведении перепланировки жилых помещений.
8. Договор о проведении наблюдения за перепланировкой со стороны технадзора.
9. Эскиз или проект перепланировки квартиры.
10. Письменное согласие жильцов дома.

Самый безобидный, на первый взгляд, пункт под номером десять может здорово подпортить жизнь и нервы жителям, которые желают произвести перепланировку в квартире. Довольно часто несогласные соседи попросту вымогают деньги. И это не самый плохой вариант. Гораздо сложнее, если в дело включаются крайне принципиальные граждане.

Узаконивание произведенной перепланировки

Если случилось так, что перепланировка была проведена, но вовремя не узаконена, придется озаботиться данным вопросом по ее результатам. Для этого вам предстоит пройти несколько этапов:

1. Получение консультации в органах жилищной инспекции или капитального строительства.
2. Заказ проекта или самостоятельное изготовление эскиза.
3. Получение разрешения или отказа.
4. В случае отказа, участие в судебном разбирательстве и получение решения суда.

Получение консультации в органах жилищной инспекции или капитального строительства

Обращаясь в эти организации, возьмите с собой следующие документы:

1. Технический паспорт.
2. Поэтажный план.
3. Экспликацию (пояснение к проекту или эскизу или отдельной их части).

В полученных до перепланировки документах следует отметить все изменения, которые были произведены.

Заказ проекта или самостоятельное изготовление эскиза

Справится с изготовлением эскиза можно самостоятельно. Для этого нужно всего лишь взять поэтажный план и отметить на нем красным цветом внесенные изменения.

Создание проекта отличается сложностью. Его изготовлением занимаются специалисты, имеющие допуск к подобным работам. После того, как проект будет создан, его следует зарегистрировать и согласовать в Роспотребнадзоре, СЭС, архитектурно-планировочном управлении и органах пожарного надзора.

Дальнейшие действия могут быть различными для каждого отдельного случая. Зависят они от метода узаконивания внесенных изменений.

Если указанный процесс производится в административном порядке, то подготовленный пакет документов нужно предоставить в компетентные органы.

Перечень необходимых документов:

1. Заявление о проведении перепланировки.
2. Разрешение собственников на внесение изменений в конструкцию жилья в письменном виде.
3. Правоустанавливающие документы (свидетельство о регистрации, выписка из домовой книги).
4. Технический паспорт.
5. Поэтажный план.
6. Экспликация.
7. Проект.
8. Договор с организацией, которой будет производиться внесение изменений в конструкцию помещения.
9. Техническое заключение о допустимости планируемых работ.

Получение разрешения или отказа

На получение разрешающего документа или отказа понадобится месяц.

Если легализация проводится в судебном порядке, то рекомендуется заранее подготовить заявление и следующие документы:

1. Иск о сохранении объекта в измененном состоянии.
2. Документы на право собственности.
3. Документы, выданные БТИ.
4. Квитанция об уплате государственной пошлины в размере 200 рублей.
5. Проект перепланировки квартиры или эскиз.
6. Договор с проектирующей организацией.
7. Заключение Роспотребнадзора, СЭС и органов пожарного надзора.

Участие в судебном разбирательстве и получение решения суда

В процессе разбирательства нужно доказать, что:

1. Внесение изменений в конструкцию было произведено по всем нормам.
2. Ущемления прав и интересов лиц, которые зарегистрированы в указанной квартире не произошло.
3. Лицо, которое выполняло реконструкцию предприняло все возможные действия по узакониванию произведенных изменений.

Решение суда можно будет получить в течение месяца. После чего его нужно отнести в БТИ для внесения изменений в технические документы.

Судом может быть вынесено решение о незаконности перепланировки в следующих случаях:

• Подсобная площадь квартиры увеличилась, но смена ее функционального значения не была произведена.
• Усложнился проход к инженерным коммуникациям и механизму их отключения.
• Прочность конструкции ухудшилась.
• Повысилась нагрузка на конструкцию в результате замены легких перегородок на тяжелые.

Перепланировка в не приватизированном помещении

Основным условием законности перепланировки является наличие разрешительных документов, а также отсутствие нарушений норм (строительных и санитарных).

Список документов, необходимых для согласования перепланировки не приватизированного помещения практически идентичен списку, который необходим для узаконивания квартиры, находящейся в собственности.

Основной список документов для согласования перепланировки неприватизированной квартиры:

1. Технический паспорт. Получить его можно в БТИ.
2. Копия лицевого счета.
3. Копия договора социального найма.
4. Выписка из домовой книги о количестве зарегистрированных жильцов.
5. Согласие собственника на перепланировку.
6. Если будет затрагиваться газовое оборудование — справка Мосгаза.
7. Эскиз или проект.

Что выбрать: эскиз или проект квартиры?

Для самостоятельного узаконивания перепланировки квартиры необходимо предоставить эскиз или проект.

Эскиз используется в случае, когда перепланировка не отличается сложностью, а назначения комнат не изменяются. Юридическое оформление для этого не требуется. Для подготовки эскиза используются зеленый и красный цвета. Первым выделяется то, то будет возведено, а красным — то, что будет изменено.

В эскизе отмечается:

• Замена окон.
• Изменения перегородки санузла.
• Монтаж не несущих стен.
• Устройство новых проемов.

Проект квартиры подготавливается, если:

• Изменения будут касаться несущих стен.
• Назначение помещений изменится.
• Будут изменены слои пола.
• Газовая плита будет заменена электрической.
• Будут устанавливаться сантехнические коммуникации.
• Будут установлены тяжелые перегородки.

В любом случае, если Вы планируете внести изменения в конструкцию жилья, лучше предварительно согласовать свои действия с уполномоченными органами. Таким образом, в дальнейшем, Вам удастся избежать многочисленных проблем и препятствий.